Qui, du bailleur ou du locataire, doit assumer les frais de remise en état des installations détériorées à la suite du gel ?

Pour répondre à cette question, il faut rappeler les obligations légales des parties.

Le locataire doit se comporter de façon raisonnable
La loi du 6 juillet 1989 parle de l’obligation pour le locataire d’« user paisiblement des locaux loués » [art 7 b)] et le Code civil d’usage « en bon père de famille », mais l’idée est la même : le
locataire doit se comporter de façon raisonnable et prévoyante, sous peine d’engager sa responsabilité.
À ce titre, et dans le cas qui nous intéresse, le locataire devra en premier lieu respecter les consignes qui figurent dans son contrat de location, dans le règlement intérieur de l’immeuble,
voire dans un document qui aurait été porté ultérieurement à sa connaissance. Reste que ces consignes, quand elles existent, sont généralement imprécises, se limitant le plus souvent à demander au locataire de protéger les installations contre les gelées, chose que l’on attend de tout locataire. En effet, même sans prescriptions particulières, ce dernier est tenu de se montrer prévoyant, et si, au contraire, il y a eu négligence de sa part, sa responsabilité sera engagée. Ainsi, on peut estimer que le locataire qui quitte son logement plusieurs jours sans couper l’eau et vidanger les tuyaux fait preuve de négligence. À l’inverse, il a été jugé que le locataire n’est pas tenu de remédier à un vice de l’installation (canalisations cheminant partiellement dans un local ouvert au froid) en procédant au calfeutrage de ces canalisations, et qu’il a pris les précautions d’usage, en cas d’absence, en laissant fonctionner l’installation de chauffage (Macabeo c/ Rosier - TI Lyon [6e sec.] - 19. 8.1987 - R. L. 1987 - 428).

Le locataire est présumé responsable des dégradations

Suivant l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, le locataire « répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement; […] ». Cela signifie que le locataire est a priori responsable des canalisations éclatées ou des dégâts des eaux consécutifs au gel, et que c’est à lui qu’il appartient, s’il veut dégager sa responsabilité, de démontrer que les dégradations sont la conséquence d’un cas de force majeure, d’une faute du bailleur ou du fait d’un tiers.

Le locataire n’est pas responsable en cas de force majeure

Le gel n’est pas en soi un cas de force majeure. Il ne sera considéré comme tel que si, compte tenu du climat habituel de la région, il était d’une intensité imprévisible et si les diligences que l’on est en droit d’attendre d’un locataire normalement vigilant se sont révélées insuffisantes. Autant dire qu’il ne sera pas apprécié de la même manière dans le Var et dans le Doubs.
Mais le cas de force majeure exonère également le bailleur, non pas de son obligation de remettre en état les équipement dégradés, mais de celle d’indemniser le locataire des conséquences du gel (dégât des eaux, privation de jouissance).

Le bailleur reste responsable de ses propres fautes

Il y a faute du bailleur si les installations du logement donné en location ne sont pas conçues pour répondre aux risques prévisibles dans la région : canalisations insuffisamment enterrées
ou traversant des locaux non chauffés ou des combles non isolés, par exemple. Même chose si l’installation est trop vétuste pour résister aux assauts du gel.
Le bailleur négligent sera également fautif. Ainsi, un bailleur a été condamné à indemniser son locataire, victime d’un dégât des eaux provoqué par le gel à l’étage supérieur dans un appartement inoccupé, pour n’avoir pas vérifié que le robinet d’arrêt d’eau était fermé (SA Studio Maravelle c/ Labro et Cance - TGI Rodez -15.5.1987 - RL 1990-750).

Les recours du locataire

Ces recours se présenteront de façon différente selon qu’il s’agira pour le locataire de demander la réparation des pertes consécutives à un dégât des eaux, la remise en état des équipements
détériorés ou inutilisables, ou encore une indemnisation pour privation de jouissance.

● Pertes consécutives à un dégât des eaux
Le dégât des eaux est un risque locatif contre lequel le locataire est obligatoirement assuré (art. 7 dernier alinéa de la loi du 6.7.1989). Il sera donc indemnisé par son assurance, que la
fuite ait pris chez lui ou chez un voisin, sous réserve qu’il ait respecté les précautions que lui édictait son contrat d’assurance.

● Dégradation des équipements : canalisations, radiateurs, chaudières…
Le bailleur devra remettre en état les éléments détériorés par le gel, chaque fois que le locataire aura pu dégager sa responsabilité, et il ne peut pas invoquer la force majeure pour se
soustraire à cette obligation. S’il s’y refuse, ou s’il considère que les dégradations sont de la responsabilité du locataire, ce dernier devra saisir le tribunal d’instance dont dépend géographiquement le logement. Le juge décidera alors, en tenant compte de la conception du logement et des conditions climatiques prévisibles dans la contrée, si la réparation incombe
au bailleur ou au locataire. En cas d’urgence, le tribunal peut être saisi en référé.

● Privation de jouissance
Le locataire qui, par la faute du bailleur (mauvaise conception des locaux, vétusté des installations) aura été privé d’eau ou de chauffage peut demander des dommages et intérêts pour privation de jouissance. Une locataire, privée d’eau pendant près de deux mois, a ainsi reçu 750 euros de dommages et intérêts en réparation de son “préjudice d’agrément”. Les arguments du bailleur suivant lesquels le gel, cette année-là (janvier 1985), constituait une circonstance imprévisible ont été réfutés, l’expert ayant constaté que l’installation des canalisations était en partie située sur les murs extérieurs et trop légère pour résister au gel (Aubert c/ Bergougnoux - Cass. Civ. 3e R - 17.7.1987 - Loyers, octobre 1987).