LA RÉCEPTION DE L’OUVRAGE

« […] La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement […] » (art. 1792-6 du Code civil).

La réception est le constat par le maître de l’ouvrage:

– de l’achèvement des travaux ;
– de leur conformité aux documents contractuels (plans, devis et notice descriptive…), aux règlements et au permis de construire ;
– de leur bonne exécution.

La réception des travaux est un acte contradictoire : il est obligatoire que les deux parties au contrat soient présentes (ou représentées) et signent le procès-verbal de réception.

Quand ?

Lorsque la construction est achevée, le constructeur vous invite à procéder à la réception.
Si la maison est achevée et que le constructeur ne vous convoque pas, vous pouvez provoquer la réception en lui fixant vous-même un rendez-vous. S’il refuse de venir, vous saisirez le juge des référés du lieu de la construction (voir note juridique, “ Le référé ” J 119).

Comment ?

Vous devez noter, dans le procès-verbal de réception, tous les désordres que vous constatez ainsi que les vices de conformité.
Il importe peu que le maître d’oeuvre soit ou non d’accord avec les réserves que vous formulez. Le procès-verbal de réception n’est pas le constat d’un accord sur le bien-fondé de vos réserves. Vous pouvez vous faire assister d’un technicien ou de toute autre personne de votre choix.
Si vous achetez un appartement ou une maison individuelle avec terrain sur plan (vente d’immeuble à construire), c’est le vendeur en sa qualité de maître de l’ouvrage qui procède à la
réception. Vous avez un délai de un mois à compter de l’entrée dans les lieux pour lui notifier vos réserves.

Pouvez-vous refuser la réception ?

La réception étant un constat, vous ne pouvez en principe refuser la réception d’une construction achevée comportant quelques désordres.

Vous êtes au contraire en droit de refuser la réception :

– si tous les travaux ne sont pas exécutés ou achevés ;
– si les désordres sont trop nombreux ou trop importants ;
– si le constructeur refuse d’inscrire vos réserves.

Quels sont les effets de la réception ?

La réception des travaux marque le point de départ des délais des différentes garanties qui couvrent votre construction.
Si vous avez signé un contrat de vente d’immeuble à construire, demandez au vendeur le procès-verbal de réception : vous connaîtrez ainsi les réserves qu’il aura formulées ainsi que les délais de garantie restant à courir.

Que faire en cas de réserves ?

Vous devez exiger qu’un délai soit fixé pour la reprise des désordres (soixante à quatre-vingt-dix jours maximum) et transmettre le procès-verbal de réception à l’assurance dommages.

LA RETENUE DE GARANTIE

Vous pouvez consigner le solde du prix, au titre de la retenue légale de garantie. La consignation se fait auprès d’une banque, d’un établissement financier ou d’un notaire, sur un
compte bloqué à votre nom. Elle incitera l’entreprise à lever les réserves. Sinon, vous pourrez débloquer les sommes consignées pour effectuer les travaux.

Le montant de la retenue varie de 5 % à 10 % selon le contrat signé. Toutefois, si le coût des travaux apparaît supérieur au montant du solde du prix, vous consignerez une somme plus
importante.

Le contrat d’entreprise

Le contrat peut prévoir une retenue, au plus égale à 5 %, sur chaque versement effectué en fonction de l’avancement du chantier. Cette retenue doit être consignée. L’entreprise peut
éviter la retenue de garantie en fournissant la caution d’un établissement financier agréé. La retenue de garantie peut être maintenue pendant un an à partir de la réception des travaux,
même en l’absence de réserves. Elle sera libérée à l’expiration de ce délai et directement versée à l’entreprise, sauf si vous avez notifié (par lettre recommandée) votre opposition motivée (par exemple : réserves formulées à la réception et non levées ou désordres intervenus durant la garantie de parfait achèvement et non réparés).
Si votre contrat d’entreprise ne prévoit pas cette disposition, vous pourrez néanmoins envisager de retenir le solde des travaux dans l’hypothèse d’une réception avec réserves.
Le contrat de construction de maison individuelle sur plan (maisons vendues sur catalogue)
Si vous effectuez la réception avec un professionnel (architecte, contrôleur technique…), vous pourrez consigner jusqu’à 5 % en cas de réserves à la réception.
Dans le cas contraire, vous avez huit jours à compter de la réception pour dénoncer par lettre recommandée les vices apparents.
Le solde du prix sera payable à l’issue de ce délai, si vous n’avez pas fait de réserves.

Le contrat de vente d’immeuble à construire

• Les paiements ne peuvent excéder 95 % à l’achèvement des travaux et donc le solde de 5 % sera susceptible d’être consigné.

• Si la vente porte sur une maison individuelle dont les fondations sont achevées et si le vendeur n’a pas fourni une garantie bancaire d’achèvement, les versements ne peuvent excéder
85 % à l’achèvement des travaux ; en cas de réserves, la retenue de garantie sera de 15 %.

• Si le constructeur ne fournit pas de caution, le solde à la réception des travaux représente 25 % du devis ; en cas de réserves, 15 % pourront être consignés.

Le contrat de promotion immobilière

Dans ce contrat, la retenue de garantie s’opère sur le montant de la rémunération due au promoteur. À la réception, le solde est de 10 %, et en cas de réserves il peut être consigné, à
moins que le promoteur ne fournisse une caution.

LA LIVRAISON

La remise des clés constitue la livraison. Jusqu’alors, l’entreprise avait la garde du chantier. La livraison la décharge de toute responsabilité dans la survenance d’un sinistre non imputable
à un vice de la construction.

Peut-on refuser la livraison?

Oui, si la construction n’est pas achevée, c’est-à-dire si tous les travaux n’ont pas été exécutés, ou sont en cours d’achèvement, ou si les désordres constatés sont trop importants.

Le constructeur peut-il refuser la remise des clés?

La consignation de la retenue de garantie en cas de réserves ne doit pas entraîner la rétention des clés dès lors que l’occupation des lieux ne gêne pas la reprise des désordres ou l’achèvement des travaux.
En cas de refus injustifié, vous saisirez le juge des référés du lieu de la construction pour obtenir la remise des clés sous astreinte.

Peut-on entrer dans les lieux avant la réception?

Si les délais contractuels prévus pour la livraison de l’ouvrage sont dépassés et que vous risquiez de vous retrouver à la rue, vous pouvez prendre possession des lieux. Vous saisirez ensuite le juge des référés pour provoquer la réception.
Lorsque l’emménagement ne peut être différé de quelques jours, faites procéder à un constat des lieux par huissier avant de saisir le juge des référés.
La prise de possession des lieux par l’acheteur ne peut pas constituer une réception tacite. Seule la réception contradictoire peut marquer le point de départ des garanties légales.
Toutefois, dans le cadre d’une procédure, le juge peut être amené à fixer une date de réception. Ce peut être la date de l’expertise judiciaire ou la date à laquelle le juge estime
qu’existait un accord des parties.

LES GARANTIES

Le constructeur est présumé responsable des désordres affectant la construction, même si les désordres résultent d’un vice du sol. Il ne peut se dégager de sa responsabilité que s’il
prouve que le désordre est imputable à une cause étrangère (force majeure : cataclysme naturel, fait d’un tiers).

La garantie de parfait achèvement de un an

Les désordres qui apparaissent dans le délai de un an qui suit la réception seront signalés au constructeur, qui est tenu de les reprendre au titre de la garantie de parfait achèvement.
Pour la reprise des réserves, un délai doit être fixé d’un commun accord avec le constructeur (soixante à quatre-vingtdix jours maximum).
Si ce délai n’est pas respecté, vous devez lui envoyer une lettre le mettant en demeure de tenir les engagements qu’il a pris, en lui fixant un dernier délai. En l’absence de réponse à votre
lettre, faites intervenir votre assureur.
Vous agirez de même si aucun accord n’intervient avec le constructeur sur la reprise des travaux.
La garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres : ceux qui sont relevés au cours de la réception et ceux qui se révèlent dans le délai de un an. Elle couvre également les vices
de conformité.
Passé le délai de la garantie contractuelle de un an, vous vous tournerez vers votre assureur pour obtenir le financement de la reprise des désordres. L’assureur dommages n’est tenu de
couvrir que les désordres relevant de la garantie décennale.
Pour les autres, on peut vous proposer une garantie facultative. Il faut donc pour faire une déclaration à bon escient savoir ce que recouvre la garantie décennale.

La garantie décennale

Vous bénéficiez d’une garantie décennale (art. 1792 et 1792-2 du code civil) pour les désordres affectant :

• La solidité des ouvrages assurant le clos, le couvert et l’étanchéité.
Exemples : les ouvrages de viabilité : voirie et réseaux divers (à usage privatif ) ; les ouvrages d’ossature de l’édifice ; les éléments porteurs ; les ouvrages de fondations, même si les dommages proviennent du vice du sol.

• Un élément constitutif ou un élément d’équipement rendant l’ouvrage impropre à sa destination.
Exemples : les revêtements de mur qui assurent l’étanchéité. Les travaux de plomberie, dans la mesure où le vice qui les affecte rend la construction impropre à sa destination.
Installation du chauffage central, gaine, canalisation enterrée, éléments mobiles tels que portes extérieures ou portes palières, si le désordre qui les affecte compromet leur fonction de
protection des locaux.
Les fenêtres, que le défaut d’étanchéité provienne d’un élément fixe ou d’un élément mobile de la menuiserie.

• Les éléments d’équipement d’un bâtiment faisant indissociablement corps avec des ouvrages de viabilité, de fondations, de clos et de couvert.
Exemples : escaliers, plancher, ainsi que leur revêtement en matériau dur ou flexible, s’il fait corps de façon indissociable avec leur support.

La garantie minimale de deux ans

Les éléments d’équipement sont soumis à une garantie contractuelle de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans (art. 1792-3 du code civil).
Il s’agit des éléments d’équipement du logement qui sont dissociables de leur support ou dont la détérioration ne porte pas atteinte à la destination de l’ouvrage.
Exemple :
Portes intérieures, appareils mécaniques ou électriques (chauffe-eau).

La garantie en matière d’isolation phonique

Il existe des normes d’isolation phonique. Le dépassement du seuil de bruit fixé par la réglementation peut donner lieu à des poursuites pénales (art. L. 152-4 du Code de la construction) pendant un délai de trois ans à compter de la date d’achèvement des travaux. Les services de la direction départementale de l’équipement (DDE) peuvent opérer des contrôles par sondages.
Les troubles phoniques relèvent de la garantie décennale lorsque les exigences légales ne sont pas respectées. Si le vendeur a promis une isolation phonique supérieure à la norme et que ce niveau n’est pas atteint, il s’agira d’un vice de conformité (prescription trente ans).
Vous êtes le maître de l’ouvrage : vous constatez, à la réception ou dans un délai de un an qui suit la réception, un défaut de conformité de l’isolation phonique ; le constructeur est tenu
d’effectuer les travaux de mise en conformité au titre de la garantie de parfait achèvement (art. 7).
Vous avez acheté un appartement : le vendeur (ou le promoteur) doit procéder aux travaux de mise en conformité de votre logement si un défaut d’isolation phonique apparaît dans l’année qui suit votre entrée dans les lieux.

Après la garantie décennale

Lorsque de nouveaux désordres surviennent à l’expiration de la garantie décennale, vous pouvez saisir le tribunal d’une action en responsabilité contractuelle contre votre constructeur,
si les désordres résultent d’une fraude ou d’une faute grave et intentionnelle. Ce sera le cas si l’entreprise substitue un matériau moins résistant au matériau prévu dans le descriptif, dans le dessein de faire un profit ; si elle n’exécute pas un ouvrage alors qu’elle ne peut ignorer les conséquences prévisibles de son inéxécution.
Le délai de prescription de l’action est de trente ans.